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楼市限购限贷政策下能不能买卖置换案例解读

来源: 2018年09月22日

楼市限购限贷政策下 能不能买卖置换案例解读

核心提示:在楼市限购限贷政策下,购房要不要等银行贷款呢,能不能进行买卖置换呢?又有哪些策略呢?

在国家购房政策限贷限购双重打压下,房产市场交易低迷,但还有部分“特刚需”准备逆势买房,在买房的过程中,他们会遇到一些难题,此时,符合国家购房政策的同时选择正确的买房策略就显得非常重要。

国家购房政策案例之要不要等银行贷款?

案例:A准备置换购房,看中他的房产的客户有两个,一个接受他的报价,但需要办理银行贷款,按目前银行的放款速度,贷款到位至少需要两三个月;另一个客户能全额付款,但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房,并谈妥了价格,问题是上家也要求一次性付款,A先生的难题是要不要等第一个客户的贷款,他担心时间一长,自己看中的房子被别人抢走。

策略:A非常希望买下新房,这样,他需要考虑的问题就是

楼市限购限贷政策下能不能买卖置换案例解读

,有没有办法筹到第一位客户贷款数额相等的“过桥”资金,如果能筹到,成本又是多少?如果筹资成本太高,不如接受后一位客户的还价。目前,个人短期融资的途径主要有三个,无抵押消费贷款、质押贷款和典当。如果需要的“过桥”资金比较多,购房者可以选择质押贷款和房产典当。

国家购房政策案例之能不能买卖置换?

案例:B有一套房产,女儿刚刚参加工作不久,他计划将原有的房子卖掉,换一套大点的房子,问题是以谁的名义买房。中介的建议是以女儿的名义购房,能享受首套房贷款优惠,等贷款办好后,再将自己的名字加到产证上,这样只需支付房价一半的契税,而能节省更多的房贷利息。

策略:中介的建议确实能节省房贷利息,但B还要考虑其他一些因素,比如,女儿公积金缴纳有限,如果现在就买房,是否能用足公积金贷款的额度?另外,以女儿的名义买房,公积金贷款的最高额度只有30万元。更需要考虑的是,如果限购、限贷政策执行时间较长,儿子将来买婚房的话,也要承担二套房贷的高利率,还有可能会无法贷款。

案例:C刚刚换了工作,上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近,但了解下来,买卖置换需要缴纳很多税费,同事建议他换租,但他考虑租房很麻烦,今后小孩读书也是问题,还是希望通过买卖置换。

策略:买卖置换与换租相比哪个合算?需要考虑的问题很多,首先要考虑的是两地房价的高低,如果房价差距不大,还要比较房租的高低,如果差价也不大,则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策,持有的房产是否满5年,税率的差别很大,不考虑其他因素,5年内房产最好不要置换,不妨暂时换租。

点评:在楼市限购限贷政策下,买卖置换也得考虑清楚,一般五年内最好不要置换。

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